——某房管所与陈某房屋租赁合同纠纷一案

基本案情

陈某自 2015 年起承租某房管所涉案房屋，后某房管所与陈某签订《北京市房屋租赁合同》，约定陈某续租涉案房屋，租赁期自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。合同签订后，某房管所将房屋交付陈某使用。陈某称其租赁房屋后，房屋旁边増修化粪池，故其租赁目的无法得到满足，故其从2022 年 7 月起未再支付租金。

某房管所称陈某所述问题不影响涉案房屋正常使用，且陈某从未报修，化粪池是村民自行修建，不属于市政设施，陈某未在村民修建化粪池时及时劝阻，现在化粪池已经修建完毕，某房管所无法消除化粪池的存在。现房管所诉至法院，要求陈某按照月租金 1500 元的标准，支付 2022 年 7 月至 2024 年 5 月的租金共计 16 500 元。

裁判结果

通州法院经审理认为，陈某虽称涉案房屋存在因化粪池及排污管道导致有异味无法正常使用的问题，但根据双方陈述，化粪池及排污管道均系邻里个人自行建设，陈某所称涉案房屋存在的问题并非某房管所导致，且陈某在认为涉案房屋不符合其租赁房屋的使用目的时，应当积极与某房管所协商退租事宜，故对其以涉案房屋存在问题无法继续使用为由

不同意支付租赁期限内租金的辩解意见，本院不予采信。同时，在合同期限届满后，某房管所作为出租人，在承租人陈某已欠付租金长达半年的情况下，亦应积极与陈某进行协商妥善处理退租或续租事宜。

基于双方在租赁合同期限届满后均未积极协商，而陈某确实继续占用涉案房屋的事实，对于某房管所要求陈某支付租赁期满后房屋租金即 2023 年 1 月 1日至 2024 年 5 月 31 日的租金的诉讼请求，本院予以支持，但考虑到陈某并未实际使用房屋的情形，上述期间租金由本院依据公平原则，综合考量使用情况、使用情形、使用时间以及双方过错情况等予以确定，按照每月 335 元标准计算。

一审宣判后，某房管所提起上诉，二审维持原判。案件现已生效。

典型意义

合同期限届满后，出租方和承租方经常出现“两不找”的情况，导致房屋空置，后续相应的损失应当由谁负担。

一方面，承租人，实际使用房屋过程中出现问题，应当及时与出租人沟通，若解除合同，应当及时搬离房屋。另一方面，出租人在合同期满后，应及时与承租人沟通是否续租，并及时检查房屋状况。若双方互不沟通，则均存在一定过错，此时应当结合使用情况、违约情形等酌定空置占用期的租金标准，做好承租方与出租方利益衡平。